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Q4. 普通借地(借家)、定期借地(借家)とはなんですか?

A. 普通借地(借家)契約とは、契約の期間が満了した場合、原則として契約が更新される契約です。定期借地(借家)契約とは、契約の期間が満了した場合、双方の合意がない限り、賃貸借契約が終了する契約です。

【 解   説 】

 不動産の賃貸借契約では、ほとんどの場合、契約の期間が定められています。 しかし、契約期間が満了したからといって、必ずしも契約の終了を主張できるわけではありません。借地法、借家法、借地借家法といった法律によって、貸主から契約更新を拒絶するためには「正当事由」が必要と定められており、この「正当事由」の認定が厳しく判断されているからです(―土地・建物の明け渡しーQ2.契約期間が満了すれば、明け渡しを求めることができますか? 参照)。

 不動産賃貸をビジネスとして考えると、このように将来の土地利用が著しく制限される普通借地(借家)契約は、極めてリスクが大きく、オーナー様にとって大きな負担になります。そこで、契約期間が満了したときに確実に明け渡しがなされるよう、平成4年8月1日施行の新借地借家法で導入されたのが、定期借地(借家)契約です。

 平成4年8月1日以降に締結した契約であっても、定期借地(借家)契約とみなされるためには、契約書がきちんと作成され、その中で当該契約が定期借地(借家)契約であり、契約の更新がないことが明示されている必要があります。 平成4年7月31日以前に始まった契約は、当事者間の合意により変更しない限り、普通借地(借家)のままです。

 オーナー様としては、将来の返還を確実にするため、契約の更新時、賃料の改訂時等に定期契約への変更を打診されるのも有益と考えられます。ただ、借主にとっては不利な変更になりますので、その分賃料を引き下げる等のメリットを考えることも大切です。

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