お悩み別 Q&A  - 不動産の有効活用 ー

Q1. 一括サブリース契約とはなんですか。
   どんなメリット・デメリットがありますか?

A. 一括サブリース契約とは、複数の住戸がある集合住宅等の全住戸を、同じ不動産業者にまとめて賃貸する契約です。空室の心配がないため収益の予定が立てやすい、管理が簡便であるというメリットがあり、エンドユーザーに直接貸す場合に比べると収益性が低くなりがちであるというデメリットがあります。

【 解   説 】

 賃貸物件のオーナー様の多くが、①空室の有無で収益が大きく変動してしまう②賃借人の募集、明け渡し等の手間が掛かるといった悩みを抱えています。この悩みの両方を解決するのが、全住戸をまとめて不動産業者に貸してしまう一括サブリース契約です。

 不動産業者は、自分が借りているよりも高い賃料でエンドユーザーに物件を転貸し、差額賃料から利益を得ます。オーナー様から見ると、この差額賃料分はいわば「保険料」であるとも言えるでしょう。また、サラリーマン大家さんなど、物件の維持管理に時間を掛けられない方にも適した運用方法であるといえます。

 もっとも、オーナー様の契約を拝見しますと、不動産業者からの賃料収入が安すぎる、換言すれば「保険料」が高すぎるという印象を受けるケースもあります。また、不明確な費用が賃料から控除されていたり、不動産業者の契約書ひな型をそのまま利用しているため、明らかにオーナー様に不利な契約になっていたりすることが多々あります。

 一括サブリース契約の場合、契約の重みは一般の賃貸借契約の比ではありません。一度契約してしまった後に契約内容を変更させることは困難です。契約締結前に、弁護士などの法律専門家に、オーナー様の立場で契約内容をチェックさせることが大切です。

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