お悩み別 Q&A  - 賃料の増額 ー

Q2. 賃料の減額を求められました。どのように対処すべきですか?

A. まず、契約書上賃料の見直しができる時期であるかを確認します。この点に問題がなければ減額の要請に理由があるか、地価動向などを基に判断して回答します。

【 解   説 】

 原則として、借主は賃料が不相当に高いと判断すれば、契約期間中であっても、賃料減額の請求をすることができます。ただし、契約書上で賃料を固定する期間を定めてある場合には、その期間内は減額請求が認められません。実務上、「契約当初5年間は賃料を据え置きとする」とか、「5年おきに賃料を見直す」等の文言が用いられることがあります。

 このような文言がないとき、あるいは見直しの時期にあたっているときは、借主の申出に理由があるかどうか、検討する必要があります。借地、借家いずれの場合でも、地価がどちらに動いているかどうかは、賃料を考える上で大きな参考になります。また、借家の場合は、建物の老朽化具合も大きな判断要素になります。一般の方には適正賃料の算定は困難な面がありますので、弁護士にご相談されることが得策です。

 また、最近、借主から依頼を受けたとして、借主に替わって賃料減額交渉を求めてくる業者があります。しかし、法的紛争について弁護士以外の者が対価を得て代理することは弁護士法違反です。このような業者に対抗するにも、弁護士に委任されることが最善です。

 特に借地の場合、地価が大幅に下落したときに賃料減額要請を拒否してしまうと、反対に地価が上昇したときに、賃料増額の合意を得るのが難しくなります。あまり頻繁に賃料の増減を繰り返すのは煩雑ですが、借主との間で、地価が大きく動いたときには賃料を見直すという共通認識を持つことも重要と考えられます。

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