お悩み別 Q&A  - 土地・建物の明け渡し ー

Q4. 賃料の滞納があります。明け渡しを求められますか?

A. 原則として、相当の期間を定めて期間内に支払うよう催告し、それでも支払がなければ、明け渡しを求めることができます。契約内容や事情により、催告が不要の場合もあります。滞納期間が短い場合は、明渡しが認められない場合があります。

【 解   説 】

 賃料の支払いは借主の基本的な義務であり、賃料不払は借主の債務不履行となりますので、契約期間中であっても賃貸借契約を解除し、明け渡しを求めることができます。 もっとも、催告をせずにいきなり契約を解除することはできません。

  法律上、債務不履行により解除を解除する場合には、「○日以内に履行せよ」という催告をする必要があるとされているからです。どの程度の期間を定めるべきかはケースバイケースですが、過去の判例に照らすと、1週間程度が目安となります。

 なお、催告しても支払わない意思が明白である場合や、信頼関係の破壊が著しい場合には、催告が不要とされることもありますが、よほどの緊急性がないかぎり、催告をしておくほうが賢明でしょう。 契約書上、「一度でも賃料の支払いを怠ったときは、催告せず直ちに契約を解除できる」といった条項が存在する場合もありますが、この条項が無効と判断されるケースもあります。明渡しを実現するためには、慎重に対応する方が得策です。

  また、一度賃料支払が滞っただけで明渡しを求めるというのも困難です。裁判所では、賃料不払により家主と借主の信頼関係が破壊されていない場合は、契約解 除を認めないという考えをとっているからです。オーナー様からすれば、「一度でも賃料を滞納するような方を信頼することはできない」と考えるのが当然で しょうが、残念ながら裁判所の感覚は異なるようです。

 具体的にどの程度の滞納があれば信頼関係が破壊されていると言えるのかは、それまでの貸主と借主の関係等によるところも大きいため、一概には言いづらい面があります。 賃料滞納による明け渡しを検討されているオーナー様は、お気軽に御相談いただければ幸いです。

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