お悩み別 Q&A  - 土地・建物の明け渡し ー

Q1. 契約期間が満了しなければ明け渡しを求めることができせんか?

A. 明け渡しを求めて交渉や調停を行う事は可能です。明け渡しを実現するためには、オーナー様だけでなく借主にとっても利益になる提案をすることが大切です。

【 解   説 】

 法律上、契約の期間が残っており、借主に賃料不払などの落ち度がなければ、貸主が一方的に契約を解除して明け渡しを求めることはできません。しか し、借主が明け渡しに応じるならば、明け渡しを実現することは勿論可能であり、契約期間が残っているからと言って明け渡し交渉自体ができないわけではあり ません。 

 特に貸地の場合、契約期間は20年、30年といった長期にわたることが多く、しかもこの契約が更新されていくことから、契約期間満了のタイミングまで明け渡し交渉を待っていては、不動産の価値を全く活かすことができないという事態が起きます。 このような場合に明け渡し交渉を成功させるポイントは、オーナー様と借主の双方に利益のある、いわゆるwin-winの提案を用意することです。  

 例えば、オーナー様が駅前に多数の隣接した土地を持っており、大部分は既に更地になっているが、真ん中付近の一件だけ戦前からの建物が残り、借地人が使用しているといったケースがあります。 オーナー様としては、一連の土地全体を利用してマンションを建てたい、あるいは土地全体を更地のまま商業施設用地などとして売却したいと考えるでしょう。 

 他方で借主は、引き続き同じ場所に住みたいと考えるのが通常です。しかし、オーナー様が建てる新築マンションに入居できるなら、老朽化した借地上建物に住 み続けるよりも、大きなメリットがあるはずです。また、売却して商業施設にする場合でも、近隣で現在の家よりも条件の良い家に引っ越せるだけの立退料をも らえるならば、通常はそちらを選択するでしょう。  

 もっとも、「立退料を払ったらトータルで赤字になった」というのでは、本末転倒です。オーナー様としては、明け渡しによって得られる利益を把握し、最終的にどこまでの提案ができるのかを判断いただくことが重要です。

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